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Tendré que aumentar el precio

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Tendré que aumentar el precio
- iva
Tendré que aumentar el precio
Usted adquirió un local nuevo para destinarlo a alquiler y se dedujo el IVA
soportado. Ahora, pasados dos años, el inquilino se ha marchado y usted va a
vender el local a un dentista. ¿Sabe que esta venta le saldrá cara?
Principio general
Regularización
Deducible. Cuando usted adquirió el inmueble se
dedujo el IVA soportado sin ningún problema, ya
que el local iba a ser destinado a una actividad –
alquiler– en la que se repercute dicho impuesto.
Apunte. Como regla general, cabe indicar que el
IVA soportado es deducible en la medida en que el
bien adquirido se destina a una actividad en la que
también se repercute IVA.
Tiempo transcurrido. El IVA que deberá devolver a Hacienda dependerá del plazo que quede
para finalizar los 10 años antes indicados, a razón
de un 10% cada año. ¡Atención! Por ejemplo, si
usted vende el inmueble en el tercer año de la
adquisición (se cuentan años naturales y no de
fecha a fecha; el año en que se produce la adquisición se considera el primero), deberá devolver el
10% correspondiente al año de la venta y el 10%
de cada uno de los 7 restantes (deberá ingresar, en
total, el 80% del IVA que se dedujo en el momento
de la adquisición).
Provisional. Pero dicha deducción es provisional.
Al tratarse de un inmueble, hay que verificar que
durante el año de adquisición y los nueve siguientes
realmente se destine a actividades en las que se
repercute IVA (o que, si se vende antes de dicho
plazo, dicha venta también se haga con IVA). ¡Atención! Si no se cumplen estos requisitos (es decir, si
en algún ejercicio el bien se destina a actividades en
las que no se repercute IVA, o si se vende y la venta
queda exenta de IVA), habrá que devolver una parte
del IVA deducido en la adquisición.
Comprador. En su caso concreto, el hecho de que
el adquirente sea un odontólogo le perjudica.
¡Atención! En la venta del local no podrá repercutir el IVA, por lo que se da el supuesto en el que se
verá obligado a devolver parte del IVA que se dedujo en la adquisición.
• La ley establece que las segundas y posteriores
transmisiones de edificaciones están exentas
del Impuesto sobre el Valor Añadido.
• Dichas entregas sólo podrán quedar gravadas a
dicho impuesto si el adquirente puede deducirse
el IVA soportado y el transmitente renuncia a la
exención. ¡Atención! Pero como los dentistas no
pueden deducirse el IVA que soportan, esta
situación no podrá producirse, por lo que, definitivamente, la venta se deberá realizar sin IVA.
+
Ejemplo. El local se adquirió el 31 de enero de
2006 por un importe de 500.000 euros, más 80.000
de IVA. Apunte. Vea el IVA que va a tener que
devolver según lo venda:
• Durante el año 2008.
• Durante el año 2010.
Venta 2008 Venta 2010
Porcentaje de IVA a devolver
IVA a devolver
80%
60%
64.000
36.000
Solución
Adquirente. La verdad es que la ley es muy clara
en este punto, por lo que las únicas soluciones para
evitar el coste indicado en el cuadro anterior son:
• Buscar otro adquirente cuya actividad permita
la deducción del IVA soportado. Apunte. De
esta forma, la venta podrá realizarse con IVA y
no se producirá la regularización explicada en
los puntos anteriores.
• Aumentar el precio de la venta hasta compensar el mencionado coste, si finalmente vende sin
poder repercutir IVA por no haber encontrado
un adquirente alternativo.
Si la venta del inmueble no lleva IVA y se produce antes de que hayan transcurrido diez años desde la adquisición, deberá devolver parte del IVA que se dedujo
en la compra.
04.03.2008 - 6
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